いつき司法書士事務所

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よくある質問

不動産等に関するよくある質問

そもそも不動産登記とは何なんですか?
不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。

法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。

A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。
不動産の売買を行うときはどうすればいいの?
不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。
抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。

ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、
原則として、
(1)不動産権利書又は登記識別情報
(2)売り主の印鑑証明書
(3)買い主の住民票
(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)
(5)委任状が必要です。
不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか?
相続の場合、中間の登記を省略せず、最終の相続人名義に移すために所有権移転登記を一件ずつ申請するのが原則です。
ただ、相続の登記に関しては例外として、たとえば曾祖父から祖父、祖父から父、父からあなたへと土地が代々移転した場合のように、中間の相続人が単独(遺産分割等の結果として中間が単独となった場合でも差し支えありません)になっている場合には、便宜、中間の登記を省略して最終の相続人名義とする所有権移転登記を申請することが認められています。
そもそも贈与ってどんなことを言いますか?
贈与とは、当事者の一方(贈与者)が自己の財産を無償で相手方(受贈者)に与える契約をいいます。
贈与契約は、無償・片務・諾成契約ですが、負担付贈与については、双務契約の規定が準用されます。贈与による、所有権移転登記に必要な書類は、売買登記と変わることはありませんが、登記原因証明情報としては一般的に『贈与証書』が考えられます、但し、形式にはこだわらず、法律行為事項が記載された書面であれば良いと考えます。
登記済証または登記識別情報を紛失してしまったら登記申請はできないの?
登記済証または登記識別情報はいかなる理由で紛失したとしても、再発行はされません。権利証を必要とする登記を申請する場合、その代替方法として、法務局が行う事前通知制度を利用するか、事前に司法書士等の資格者代理人が本人に会って作成する『本人確認情報』制度を利用することになります。
自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか?
住宅用の家屋の購入や新築の登記(所有権移転、所有権保存)の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。
また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。
住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか?
住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
借換にはどのようなメリットがありますか?
高い金利で借りた人、段階金利で11年目を迎えて金利が上がる人などは安い金利のローンに借り換えることで返済負担を大幅に軽減できるケースが多いです。
また、家計の経済状況次第では返済期間を短く設定しなおすことも検討できます。また、短期固定金利ローンや変動金利ローンを組んでいる人は、金利上昇が予想される局面では、長期固定金利のローンに借り換えることを検討したほうがいいかもしれません。
物件が担保不足だけど借換はできますか?
自宅の担保評価額がローン残額よりも低い場合でも借り換えができる場合もあります。ただし、借り換え先金融機関の審査基準によりますので事前に確認することをお勧めします。

成年後見等に関するよくある質問

成年後見制度とはどのような制度ですか?
成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。
これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか?
本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。
また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。
それでは任意後見とはなんですか?
任意後見制度は本人がまだ判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分になった時のことを考えて、あらかじめ代理人(任意後見人)を選び、自分の療養看護や財産管理について代理権を与える契約を結びます。この際、必ず公正証書を作成します。
このように、将来自分の判断能力が衰えた時に自分の希望している方を後見人として指定できることは大切なことだと思います。
そして、本人の判断能力が不十分になったときには、家庭裁判所は後見開始を決め、任意後見人は、家庭裁判所が選んだ任意後見監督人のチェックのもと、本人に代わって財産を管理したり契約を締結したりして本人を支援します。
成年後見制度のデメリットはなんですか?
成年後見制度を利用すると選挙権を失います(保佐、補助は除く)。
また、会社の取締役に就けなくなったり、弁護士や医者等の一定の資格に就けなくなるといった資格制限もあります。
なお、以前の禁治産制度では、その旨が戸籍に載ってしまっていましたが、成年後見制度ではその旨が戸籍に載ることはありません。
その代わりに東京法務局に登記され、本人や成年後見人などから請求があれば、登記事項証明書が発行されますが、特に生活をする上でデメリットはありません。

相続等に関するよくある質問

相続登記は必ずしなければならないのでしょうか?
相続登記をしなかったからといって、罰金があったり、期限があるわけではありません。
ただし、相続登記をせずに放っておくと手続きが複雑化したり、次の相続が開始して相続人が増え、権利関係が複雑化することがありますので、早めに手続きをすることをお勧めします。
相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか?
行方不明者につき、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行います。不在者財産管理人は、不在者の代わりに遺産分割協議に参加することになります。
借金も相続するのでしょうか?
借金も相続財産に含まれます。
ですから、財産のみ相続し、借金は相続しない、ということはできません。
ただし、財産よりも借金の方が多いという場合には、相続を放棄することができます。相続放棄をした場合には、相続財産も放棄することになり、最初から相続人ではなかったことになります。相続放棄手続きは、相続が開始したことを知った時、または自分が相続人になったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。
夫が亡くなり、夫の銀行の貸金庫や預金を引き出したいのですが、どうすればいいのでしょうか?
一般的には、銀行所定の届出用紙に相続人全員が署名をし、実印を押印することになります。その他、添付書類として戸籍謄本や印鑑証明書が必要となります。但し、公正証書遺言により預金の相続関係が明らかであれば、公正証書遺言のみで引き出すことができます。このようなことからも公正証書遺言を作成するメリットは大きいといえます。
不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか?
不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。
ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことになりますが、当司法事務所では、各士業間のネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。
不動産を贈与すると思いがけない費用がかかると聞きますが、どのような費用がかかりますか?
不動産の所有権移転登記に登録免許税や司法書士への移転登記依頼費用などがかかります。
また、贈与の場合は移転後に不動産取得税が課税されます(相続の場合は課税されません。)。
信託内容を途中で変更することはできますか?
もちろん、契約内容を変更することは可能です。
信託契約を行う場合には、信託目録の中にその内容が書かれた信託条項というものがあります。内容について変更登記申請を行うことで、契約内容を法的に変更することができますので、司法書士への相談が必要になります。
家族信託のデメリットはありますか?
家族信託のデメリットはありません。
しかし、唯一あげるとすれば、金融機関で民事信託についての認知度が低いということでしょう。
法的に、民事信託による信託口座の設定や融資は可能ですが、一部の金融機関では、正しく理解をされていないため説得が必要かもしれません。
「法定相続情報証明制度」を利用するには、どうすればよいのですか?
「法定相続情報証明制度」を利用するには、管轄法務局に対して、申出書(「法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出書」)を提出しなければなりません。
この申出書には、戸籍謄本・除籍謄本等のほか、相続関係を記載した書面を作成して添付します。
添付書類の収集・作成から、申出書を提出し、発行される相続関係を証明した書面の交付を受けるまでの一連のお手続き全体を、司法書士にお任せいただけます。
故人に相続人がいない場合、必ず家庭裁判所で相続財産管理人が選任されるのでしょうか?
相続財産管理人の選任を申し立てるにも費用がかかります。相続財産管理人の選任を申し立てるにも費用がかかります。競売などの手続きしない場合には選任されないことはよくあります。
身寄りが誰もいない方のお世話をしてきたのですが、その方がお亡くなりになった場合、その方の財産はどうすればよいでしょうか。私が勝手に頂いてもよろしいのでしょうか?
勝手に貰ってはいけません。
遺言書もなく、相続人がいるかどうかも明らかでない場合(いないことが明らかな場合も含む)、亡くなった方の相続財産を管理し、清算してくれる相続財産管理人の選任を家庭裁判所に請求することになります。

会社設立等に関するよくある質問

なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか?
会社の登記(商業登記)は、どのような会社なのかを一般に公示する制度です。
そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。
そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料を科せられ数万円を支払わなければなりません。
従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。
1人でも会社設立することはできますか?
できます。
以前は4名以上(取締役3名以上、監査役1名以上)いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
役員に変更がなくても手続きをしないといけないの?
役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。
従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。
また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。
株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか?
すぐに役員の変更登記が必要となります。
新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。したがって、なるべく早く臨時株主総会を開催するか、次の定時株主総会で、役員の改選決議をする必要があります。
商号変更の手続きは、どのようにすればいいのでしょうか?
商号の変更は、株主総会の特別決議により、定款を変更することによって行います。商号を変更した場合には、本店及び支店の所在地双方において、変更の登記をしなければなりません。
申請1件につき、本店所在地では3万円、支店所在地では9,000円の登録免許税がかかります。
目的変更の手続きは、どのようにすればいいのでしょうか?
目的の変更は、株主総会の特別決議により、定款を変更することによって行います。商号を変更した場合には、本店の所在地において、変更の登記をしなければなりません。
申請1件につき、3万円の登録免許税がかかります。なお、目的の留意点として以下があります。
会社は、どのような場合に解散するのでしょうか?
会社は、一定の事由が発生したとき、解散することになります。解散事由としては以下のものが挙げられます。
【会社の解散事由】
・定款で定めた存続期間の満了
・定款で定めた解散事由の発生
・株主総会の決議
・合併(合併により当該株式会社が消滅する場合に限る)
・破産手続開始の決定
・解散を命ずる判決
なお、会社を解散した場合には、解散登記、清算結了を順番にしなければなりません。また、解散をする際には、一般的に解散登記と同時に清算人就任の登記を行うことになります。
会社を完全に閉鎖する(消滅させる)ためには?
会社を完全に閉鎖する(消滅させる)ためには、おおきく分けて(1)解散(2)清算という2つの手続きを経る必要があります。
(1) 解散
まず解散し、営業取引活動を停止させます。事業の停止によって代表取締役・取締役がその職を失い、(2)清算手続きが開始され、同時に「清算人」という機関を選任して、今後清算人が会社の清算業務をおこないます。
(2) 清算
清算人は、まず会社が清算手続きに入ったことを会社債権者に通知をしたうえで「官報」に掲載公告します。※官報とは、国が発行する機関紙です。
通知・公告後、2月以上の期間をおいて会社財産を調査したうえで、回収するものは回収し、支払うものは支払い、残余財産があれば株主に分配するという手続きをとります。
残余財産が分配された時点で清算が結了し、会社が閉鎖(消滅)します。
事業承継とは、何を承継させていけばよいのでしょうか?
事業承継の本質は、後継者に対して、会社経営をしていくための基盤となる株式や会社経営のために必要な事業用資産を引き継ぐ財産承継の側面のほか、経営者としての立場や権限、責任といった経営者としての地位を引き継ぐ経営承継の側面があります。
株式や土地・建物といった資産のほかに、経営者としての立場や権限、取引先や従業員との関係や経営理念なども引き継ぐ必要があります。
いつ頃から始めればいいですか?
事業承継は単に後継者に経営権を譲るだけでなく、会社の将来を考え、組織全体も見直さなければならない場合もあります。
ですから対策は早ければ早いほどベストです。