いつき司法書士事務所

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不動産に関するご相談

不動産売買

不動産売買

売買契約の締結の際に、手付金を交付し、その2週間~1ヶ月後に、残代金の決済と登記関係書類の授受となる事が多いです(契約と決済を同日に行う場合もあります)。この残代金の決済の際に、司法書士が立ち会うのが、通常です。
司法書士は、本人確認・意思確認を行うとともに、登記関係書類に不備がない事を確認します。不動産の売買の手続きは、契約の締結だけでは終わりません。登記手続をもって完了します。登記手続には所有権移転だけでなく抵当権抹消・設定、住所変更などの手続も発生する場合があり、複雑です。早めに司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

我々司法書士にの専門的知識と経験により問題点を把握
不動産の売買及び住宅ローンの設定は、人生でそう何度も経験できるものではないため、不慣れなのが当然です。
しかし、契約には細かい内容が多く、理解するには専門知識が必要となる事項も あります。各専門家は各専門分野において、業務経験から、様々な問題点を把握できます。
登記申請手続が確実・スムーズ!
登記申請手続は、通常、必要書類の受取り、鍵の引渡し、売買の代金支払、住宅ローンの融資実行と同じ日に一斉に行われます。登記申請を失敗することは許されません。我々司法書士に任せて手続きするのが安心・安全です。

不動産売買に関する必要書類

  • 住民票の写し(不動産購入者)
    現在の住所地が記載されている住民票の写しをご用意ください。
  • 印鑑証明書(不動産購入者)
    発行日が、決済の予定日から3月以内のものをご用意ください。
  • 登記済権利証または登記識別情報(売主)
    登記済権利証の場合は、「登記申請書」または「売渡証書」というタイトルの書面に「登記済」というスタンプが押されたもの。登記識別情報の場合は、12桁のパスワードが記載されたもの(パスワードには目隠しシールが貼られています)。
  • 印鑑証明書、及び実印(売主)
    印鑑証明書は、各相続人の住所地の市区町村役場で取得できます。
  • 不動産の固定資産評価証明書(売主)
    最新年度のものをご用意ください。贈与する不動産(土地・建物)がある各市区町村の税務課で取得できます。
  • 住民票の写しまたは戸籍の附票(売主が登記されている住所から移転している場合)
    登記されている住所から現在の住所までつながりが分かるものを証明するために必要です。住民票の写しは、住所のある市区町村役場で、戸籍の附票は本籍地の市区町村役場で取得できます。

不動産売買に関するよくある質問

そもそも不動産登記とは何なんですか?
不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。

法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。

A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。
不動産の売買を行うときはどうすればいいの?
不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。
抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。

ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、
原則として、
(1)不動産権利書又は登記識別情報
(2)売り主の印鑑証明書
(3)買い主の住民票
(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)
(5)委任状が必要です。
不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。

不動産売買に関する各種料金表

所有権移転登記(売買)35,000円~
抵当権設定38,000円~
登記名義人表示変更8,500円~

所有権保存登記

所有権保存登記

当事務所は、家屋を新築し、表示の登記が完了した際に必要な、家屋の所有者を明らかにする不動産の保存登記の申請を申請を承ります。家屋を新築した際には、家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの情報を、法務局に登記(表示の登記)しますが、表示の登記だけでは、家屋の所有権を第三者に対抗(主張)するのに不十分であるため、表示登記完了後に、不動産の保存登記の申請をする必要があります。
所有権保存登記は、家屋の所有者を登記するもので、第三者に対して所有権を対抗(主張)する為に、非常に重要な登記になります。
また、不動産を処分(売却や抵当権の設定)する際にも、保存の登記がされている必要がありますので、表示の登記が完了次第、速やかに登記申請することをお勧めします。)

登記識別情報とは
2005年の不動産登記法改正に伴い新たに導入された登記済権利証に代わる制度で、12桁の数字とアルファベットがランダムに記載されたパスワードのことをいいます。不動産の名義人が不動産を処分する際に必要となる重要な情報です。
割安になることもあるかもしれません
通常、建物を新築あるいは購入した際には、ハウスメーカまたは不動産屋さんからご紹介された司法書士がこれらの登記を行いますが、いくらかかるのかご納得ができない場合などは一度当事務所にご相談ください。

所有権保存登記に関する必要書類

  • 登記事項証明書
    表示の登記完了後に、法務局で取得できます。申請書作成・費用の計算などのために必要です。
  • 住民票の写し
    現在の住所地が記載されている住民票の写しをご用意ください。
  • ご印鑑
    当事務所への登記手続きの委任状にご捺印いただきます。

所有権保存登記に関するよくある質問

登記済証または登記識別情報を紛失してしまったら登記申請はできないの?
登記済証または登記識別情報はいかなる理由で紛失したとしても、再発行はされません。権利証を必要とする登記を申請する場合、その代替方法として、法務局 が行う事前通知制度を利用するか、事前に司法書士等の資格者代理人が本人に会って作成する『本人確認情報』制度を利用することになります。
自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか?
住宅用の家屋の購入や新築の登記(所有権移転、所有権保存)の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローン を利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。

所有権保存登記に関する各種料金表

所有権保存(建物新築)22,000円~

抵当権抹消

抵当権抹消

住宅ローンを完済したら、住宅に登記されている抵当権を抹消するために、法務局に抵当権抹消登記の申請をする必要があります。そのため、金融機関から抵当権の抹消登記をするために必要な書類が交付され、司法書士へ依頼することを勧められます。当事務所では、必要書類をお預かりし、抵当権の抹消登記の申請をご依頼者にかわっておこないます。

住宅ローンが終わったら、登記簿上の抵当権も抹消
銀行によってはその銀行と関わりのある司法書士にて抹消登記まで完了してくれるところもありますが、抹消登記に必要な書類を郵送で送ってくれるところもあります
。書類を送られてそのままにしておきますと、登記簿上抵当権が残ったままになるだけでなく、有効期限のある書類の期限が切れてしまったり、何年後か にいざ抹消することになったときに再度書類を発行してもらったりしなくてはならなくなることもあります。住宅ローンが終わったら、登記簿上の抵当権も抹消して気分も新たにあたらしいスタートをきりましょう!抵当権などの担保の抹消についても当事務所にお気軽にご相談ください。
もちろん抹消登記以外の登記も対応
抵当権抹消登記の前に、住所の変更の登記や相続の登記が必要となる場合もあります。そのような場合も、併せてすべて承りますので、ご安心下さい。

抵当権抹消に関する必要書類

  • 解除証書(弁済証書・放棄証書)
  • 登記済証または登記識別情報
    登記済証の場合は、「抵当権設定契約証書」等というタイトルの書面に「登記済」というスタンプが押されたもの。登記識別情報の場合は、12桁のパスワードが記載されたもの(パスワードには目隠しシールが貼られています)。
  • 代表者事項証明書
    金融機関から交付されますが、有効期限は発行日から3か月ですのでご注意ください。
  • 金融機関からの委任状
    金融機関から交付されます。
  • 登記事項証明書
  • 閉鎖謄本・履歴事項証明書など
    金融機関に合併、分割、商号変更、本店移転などがあった場合のみ、金融機関から交付されます。

抵当権抹消に関するよくある質問

住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか?
住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか?
抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであってもそうでなくても、また無断で建築したものであろうがなかろうが、土地が競売という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます(ほとんどが出します)。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には配当されません。

抵当権抹消に関する各種料金表

抵当権抹消12,000円~

住宅ローン借換相談

住宅ローン借換相談

住宅ローンの借り換えとは、月々の返済額を少なくしたり、返済総額を少なくするために、今の住宅に住み続けながら、現在よりも有利な条件の住宅ローンに変更することいいます。現在よりも有利な条件の住宅ローンとは、皆様それぞれのご事情により異なりますが、一般的に次のような効果を期待して借り換えを検討します。当事務所では、住宅ローンの借り換えを決められた方に代わって、抵当権設定・抵当権抹消登記の申請手続きを承ります。適切なアドバイスや、お客様にあった民間金融機関へのご紹介もいたします。

低金利に借り換えるとともに返済期間を短くして返済総額を大幅に少なくする
低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
住宅ローンの借り換えは、公庫ローンから民間金融機関のローンへの借り換え、民間金融機関から別の民間金融機関のローンへの切り替えのどちらの場合も、借り換え先から受ける融資によって、借り換え元に残っているローンを完済します。このため、住宅ローンの借り換えの際には、借り換え先についての抵当権設定登記と、借り換え元についての抵当権抹消登記を同時に申請することになります。

住宅ローンの借換の登記に関する必要書類

  • 登記事項証明書
    法務局で取得できます。
  • 登記済証または登記識別情報
    登記済権利証の場合は、不動産を購入した際に交付を受けた「登記申請書」、「売渡証書」等というタイトルの書面に「登記済」というスタンプが押されたもの。登記識別情報の場合は、12桁のパスワードが記載されたもの(パスワードには目隠しシールが貼られています)。
  • 印鑑証明書
    有効期限は発行日から3か月ですのでご注意ください。
  • 住民票の写しまたは戸籍の附票
    登記されている住所から現在の住所までつながりが分かるものを証明するために必要です。住民票の写しは、住所のある市区町村役場で、戸籍の附票は本籍地の市区町村役場で取得できます。※登記されているご住所から住所を移された場合に必要です。

住宅ローンの借り換えの登記に関するよくある質問

借換にはどのようなメリットがありますか?
高い金利で借りた人、段階金利で11年目を迎えて金利が上がる人などは安い金利のローンに借り換えることで返済負担を大幅に軽減できるケースが多いです。
また、家計の経済状況次第では返済期間を短く設定しなおすことも検討できます。また、短期固定金利ローンや変動金利ローンを組んでいる人は、金利上昇が予想される局面では、長期固定金利のローンに借り換えることを検討したほうがいいかもしれません。
物件が担保不足だけど借換はできますか?
自宅の担保評価額がローン残額よりも低い場合でも借り換えができる場合もあります。ただし、借り換え先金融機関の審査基準によりますので事前に確認することをお勧めします。

住宅ローン借換に関する各種料金表

抵当権抹消12,000円~