相続した不動産の売却について～手順やスムーズに進めるポイントを解説～

親が残した実家や土地を相続したものの、誰も住む予定がなく売却を考えるのも珍しいケースではありません。しかし、相続で取得した不動産については通常の不動産売買と異なり、相続人間の調整など独特の注意点があります。

ここでは相続不動産を売却する際の流れやトラブルなくスムーズに手続きを進めるためのポイントを解説していますので、ぜひ参考にしてください。

相続不動産ならではの重要ポイント

相続した建物や土地を売却する場合、一般的な不動産取引にはない注意点がいくつかあります。以下のポイントを踏まえて取り組みましょう。

ほかの相続人の合意が必要

相続人が複数いる場合、相続不動産を売却するには相続人全員の合意が必要です。

預貯金や現金などと違って簡単に分割できない財産ですので、「誰の名義にするか」「いつ売却するか」といった方針を、相続人全員で話し合って決めなくてはなりません。

なお、すぐに売却せず複数の相続人で共有名義とすることも可能ですが、これには注意が必要です。共有状態ではその後売却したくなっても結局全員の同意が必要となりますので、共有者の1人でも反対や連絡が取れない状況があると、売却手続きが進められなくなります。
そのため売却を前提とするなら、遺産分割協議の段階で代表者1名の名義にしておくことが一般的には推奨されます。

相続登記が必要

2024年4月から相続登記が義務化されたことにも注意してください。相続を知った日から3年以内に登記をしないと罰則の対象となります。

売却を検討している場合でもまずは名義変更を済ませなければ売却自体ができませんので、登記への対応も早めに済ませましょう。

不動産価額の決定方法

同じ物件でも評価の仕方で価額は大きく変動します。たとえば不動産相続の場面だと大きく次の2つの評価方法が登場します。それぞれに適した使いどころがある点は留意してください。

路線価は一般的に実勢価格の8割程度とされ、立地や需要によって乖離が大きくなることもあります。

納得のいく売却を実現するためにも、不動産会社や不動産鑑定士などに査定を依頼して見積もりを取りましょう。複数の業者から見積もりを取ることで、適正な相場感をつかむことができます。

相続不動産の売却手続きの流れ

相続問題の絡む不動産売却は、一般的な不動産売買よりも複雑化しやすいものです。次の各手順を適正に進めていかないとほかの相続人との間で揉めるおそれがありますので、注意してください。

1. 相続人全員による協議・意思の確認
2. 不動産の名義変更（相続登記）
3. 財産評価・売却方針の決定
4. 不動産会社への売却依頼
5. 買主との契約締結
6. 売却代金の分配および納税

大きなトラブルが起こらないよう、一つひとつ丁寧に進めることが大切です。

相続登記までの手続き

上述のとおりまずは相続人全員で遺産分割協議を行い、その不動産を誰が取得するか(または売却して代金を分けるか)を決定しましょう。

協議が整ったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。

次に、法務局で名義変更（相続登記）を行います。このとき、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、不動産の固定資産評価証明書、相続人の住民票などを揃えておきましょう。

売却活動から代金の分配まで

名義変更後は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。複数の不動産会社から査定を受け、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

建物内に故人の遺品が残っているケースが多いため、引き渡しまでに整理しましょう。遺品整理には想定以上の時間と費用がかかることもあるため、早めに着手することが大切です。

売買契約が成立したら、決済、そして引き渡しを行います。名義人が売却代金を受け取り、複数の相続人で代金を分ける約束になっていた場合は、事前に決めておいた分配方法と割合に従い代金を分配していきます。

専門家のサポートがあると安心

相続不動産の売却には、相続手続き・不動産登記・税務と、複雑な問題が多く絡みます。相続人間の揉め事を予防するためにも司法書士への相談・依頼をご検討ください。

司法書士は相続や登記の専門家として相続した不動産の売買を支援することができますし、相続人調査や遺産分割協議に関するサポートにも対応できます。

また当事務所ではほかの専門家のご紹介も行っており、遺品整理に関する幅広い問題にも対処可能です。ぜひ、お気軽にご相談ください。