共有名義で不動産を相続するリスクと問題の解決方法とは

「親が亡くなり、実家などの不動産を兄弟姉妹で共有名義にする」というシーンは遺産分割において珍しいものではありません。共有名義とすることは一見すると公平な相続方法に思えますが、管理や処分など、さまざまな面で制約が生じるため判断は慎重に行うべきです。

具体的にどのようなリスクがあるのか、この問題にどう対処すればいいのか、ここで解説していきます。

共有名義とはどういう状態か

共有名義とは「1つの物件について、複数人がある持分割合に応じて所有している状態」を指します。たとえば兄弟3人で実家を相続し、それぞれ1/3ずつの持分を持つといった形です。

相続の場面で共有名義を選ぶ理由はさまざまで、「遺産分割協議がまとまらない」「誰が取得するか決められない」「とりあえず法定相続分で登記しておく」といったケースが見られます。

このとき登記簿には各共有者の名前と持分が記載され、法律上は全員が所有者として扱われます。ただし、単独所有の場合と異なりその不動産に関する意思決定には原則としてほかの共有者の同意が必要となります。

※各共有者が自分の持分だけを処分する場合を除く。

この「同意が必要」という点がさまざまな問題の根源となります。

共有名義で起こる問題

共有名義の不動産では、その利用や処分に関して多くの制約が生じます。

このうち特に知っておきたいポイントを以下にまとめます。

日常的な管理行為に対する制約

共有不動産の管理には基本的に「持分の過半数の同意」が必要です。

具体的には以下のような行為に対して過半数の同意が求められます。

• 賃貸借契約の締結（短期の場合）
• 建物の大規模修繕
• 空き家となった建物の取り壊し
• 賃料の改定　など

たとえば兄弟3人で持分1/3ずつ所有している実家を賃貸に出そうとする場合、最低でも2人の同意が必要となります。1人でも反対すれば賃貸に出すことはできません。
また、老朽化した建物を取り壊して更地にする場合も、同様に過半数の同意が求められます。

一方で、雨漏りの修理や外壁の簡易な補修といった「保存行為」は、各共有者が単独で行うことができます。

売却の必要があっても実行できない

不動産の売却は「処分行為」に該当し、共有者全員の同意が必要です。

1人でも反対する人がいると不動産全体を売却することはできません。

もし不動産を現金化したい共有者がいても、共有者の誰かが反対すれば実行に移すことはできません。
自分の持分だけの売却であれば法律上可能ですが、持分のみを購入する買い手を見つけようとするとハードルが高くなってしまいます。さらに、買い手が見つかるとしても良い価格で現金化するのは難しいでしょう。

時間が経つとより問題は深刻に

共有名義の問題は、時間が経つにつれて複雑化します。特に共有者の1人が亡くなったときにその傾向が強く表れます。これは、共有者が死亡するとその持分が相続人に引き継がれるためです。

たとえば当初兄弟3人の共有だったものが、1人亡くなってその配偶者と子ども2人が相続すると、共有者は5人に増えます。さらに次の世代で相続が発生すれば、共有者は10人、20人と増加していく可能性があります。

連絡先が分からない共有者、判断能力が低下した高齢の共有者、海外に居住している共有者などが出てくるリスクも高まり、全員の同意を得ることは非常に難しくなってきます。

もし、すでに共有名義の不動産があるのなら以下の対策を検討してみましょう。

最終的には裁判所に請求して解決を図ることも可能ですが、時間と費用、大きな手間がかかるため容易に取れる手段ではありません。

共有状態を回避する方法

これから相続するという場面であれば比較的問題を回避しやすいです。そのまま複数人で共有状態を維持するのではなく、遺産分割協議を行い次の方法で相続することを考えてみましょう。

遺産分割の段階で、それぞれの状況や希望を踏まえた解決方法を探ることが重要です。